Sopralluogo APE

Per redigere l’attestato di prestazione energetica (APE) degli edifici il sopralluogo è obbligatorio

La certificazione energetica degli edifici permette di avere una “fotografia” energetica dei fabbisogni e delle caratteristiche edificio-impianto in uso standard, ossia vengono ipotizzate delle specifiche di utilizzo standard per poi confrontare tra loro gli immobili in base a delle classi di fabbisogno e in base ad alcuni parametri energetici.

L’attestato di prestazione energetica (APE) è stato recentemente introdotto in sostituzione dell’ACE in vigore fino ad alcuni anni fa.

Un’altra novità introdotta dal D.M. 26/6/2015 consiste nella introduzione del sopralluogo obbligatorio. Il tecnico che dovrà redigere l’attestato è dunque tenuto ad eseguire un sopralluogo obbligatorio presso l’immobile da certificare al fine di eseguire un rilievo tecnico specifico per raccogliere i dati necessari.

Quando incarichiamo un tecnico o uno studio professionale per la redazione di un APE è dunque sempre consigliabile accertarsi che poi sarà eseguito un sopralluogo presso l’edificio. Diffidiamo quindi da quei siti o operatori commerciali che promettono di rilasciare gli attestati di prestazione energetica a distanza, on-line, tramite mail, o solo analizzando una planimetria. La legge richiede infatti un sopralluogo obbligatorio.

Questo è ovviamente un elemento a garanzia del cliente, in quanto un certificatore energetico potrà valutare in maniera compiuta l’immobile con dati ricavati da un sopralluogo e il cliente sarà maggiormente tutelato da eventuali rivalse o richieste danni dovessero emergere in futuro da acquirenti o locatari scontenti dell’immobile certificato.

Immobili costruiti ante ’67

Gli edifici ante ’67 nelle compravendite immobiliari

Immobili edificati ante ’67

Nella nostra esperienza quotidiana nell’ambito della consulenza tecnica immobiliare ci troviamo spesso davanti a luoghi comuni e a tradizionali modus operandi che spesso portano a successive discussioni, contestazioni e contenziosi tra venditori e acquirenti.

Quando veniamo contattati per la redazione della relazione tecnica di compravendita si tende spesso a sminuire l’importanza delle ricerche storiche e urbanistiche con la famosa frase: ” tanto la casa è ante ’67” oppure “l’immobile è stato costruito prima del ’67” oppure “non ci sono problemi ingegnere, è tutto vecchio, di sicuro ante ’67 !” e altre forme simili.

Cosa sarà mai successo in questo 1967 ? Prima si poteva fare quello ci pareva ? Anzi “potevano” fare quello che pareva a loro (visto che chi scrive ancora non c’era?). Ma che bel periodo direi, ad oggi occorre prestare attenzione anche per una minima opera edilizia.

Ebbene, il tutto nasce da un equivoco comune o meglio una eccessiva semplificazione o estensione di quanto contenuto nella famosa legge sul condono edilizio del 1985 la quale stabiliva che:

Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.”

E ancora:

Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo.”

Quindi la legge stabiliva che nel caso in cui l’immobile oggetto della compravendita fosse stato “iniziato” in data anteriore al 1 Settembre ’67 non importava elencare gli estremi della licenza o del condono e si poteva procedere con il rogito con una semplice dichiarazione sostitutiva del venditore.

Questo non vuol dire che gli immobili ante ’67 sono tutti sanati d’ufficio e che si possa procedere con la compravendita senza effettuare i controlli sulla effettiva legittimità. Infatti se l’oggetto della compravendita non ha tutte le caratteristiche di legge richieste o non risulta conforme da un punto di vista urbanistico il problema permane e non viene risolto in automatico per il fatto che sia “ante ’67”.

Un esempio banale: all’interno dei nuclei abitati (paesi, cittadine, città ecc…) occorreva già dopo il ’42 una licenza edilizia per poter costruire e già occorreva seguire norme e specifiche ben precise, per cui chi aveva costruito in tali circostanze in maniera abusiva avrebbe dovuto successivamente richiedere certamente il condono per poter regolarizzare l’immobile. In caso contrario al momento di una successiva compravendita o ristrutturazione il problema sarebbe emerso in maniera oggettiva, in quanto anche se la costruzione dell’edificio era iniziata ante ’67  in effetti il bene immobile era e rimaneva abusivo.

Il fatto che l’immobile sia ante ’67 non significa quindi in generale che si possano evitare le verifiche e le analisi urbanistiche del caso. Al fine di operare in maniera corretta e trasparente tra le parti e soprattutto al fine di evitare brutte sorprese post-rogito è sempre consigliato rivolgersi a uno studio tecnico professionale per la redazione della relazione tecnica di compravendita prima del contratto preliminare.

 

Abitabilità e compravendite immobiliari

Immobili e abitabilità

Abitabilità e agibilità nelle compravendite immobiliari

Il recente decreto D. Lgs. 222/2016, denominato “SCIA 2”, ha apportato delle novità in relazione all’abitabilità / agibilità degli immobili. In particolare, tra le altre cose, si fa riferimento alla sola agibilità, superando la vecchia separazione tra abitabilità (relativa alle civili abitazioni) e agibilità (relativa agli immobili commerciali, uffici, locali pubblici, ecc…).

Viene superato anche il concetto di “certificato” di abitabilità / agibilità in quanto il testo unico dell’edilizia è stato modificato in tal senso, ovvero l’agibilità di un edificio viene adesso attestata da un professionista tecnico (ad es. ingegnere) tramite una segnalazione certificata al Comune ove è ubicato l’immobile.

Il nuovo decreto impone dunque che  – la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata. –

La pratica dovrà essere presentata allo sportello unico dell’edilizia del Comune entro 15 giorni dalla fine dei lavori di finitura e in particolare in presenza di interventi quali:

  • Nuova costruzione
  • Ricostruzioni o sopraelevazioni, anche parziali
  • Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui sopra (ossia sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati)

In caso di inadempienza è prevista una sanzione che va da € 77 a € 464.

La segnalazione certificata da inoltrare al Comune per l’agibilità degli immobili dovrà essere corredata dalla seguente documentazione:

a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui sopra
b) certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82;
d) gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
e) dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

Ai fini delle compravendite immobiliari è sempre consigliabile eseguire delle verifiche mirate circa l’abitabilità / agibilità degli immobili prima del contratto preliminare di compravendita (compromesso) in modo da evitare futuri contenziosi e dispute tra acquirente e venditore.

Occorrerà quindi rivolgersi sempre a uno studio tecnico (ad es. ingegnere) per far eseguire delle ricerche e delle analisi sull’immobile da porre in vendita al fine di verificare la presenza di documenti attestanti l’abitabilità / agibilità del bene.  Nel caso in cui non vengano reperiti tali documenti occorrerà comprendere la motivazione per cui non vi sia una certificazione o segnalazione pregressa. In alcuni casi ad esempio è possibile che l’immobile risulti privo di abitabilità in quanto storico / datato (edificato in data remota) e non sono stati effettuati interventi che necessitavano di nuova certificazione / attestazione oppure in caso di edifici in fase di costruzione.

Onde evitare contenziosi e richieste di danni successive al rogito è quindi sempre consigliabile una analisi e una verifica preventiva in modo tale che l’acquirente sia sempre informato circa la reale condizione di abitabilità / agibilità dell’immobile e che questo sia dunque godibile pienamente.

 

Preliminare (compromesso) di compravendita. Quanto costa registrarlo?

Registrare il compromesso.

Il contratto preliminare di compravendita viene spesso stipulato dall’acquirente e il venditore in attesa di provvedere successivamente al contratto definitivo  di compravendita. Il preliminare o compromesso deve essere stipulato in forma scritta tra le parti, o come scrittura privata, autenticata o atto pubblico. Sono varie le motivazioni che portano a questo step intermedio nella transazione degli immobili, a volte il venditore deve aspettare che si liberi un altro immobile oppure vi sono motivazioni di tipo economico o amministrativo, o si attende un mutuo oppure altre ragioni contingenti.

Per registrare il contratto preliminare di compravendita occorre versare una imposta di registro di € 200. Tale costo è fisso e non dipende dal valore della compravendita.

Occorre poi versare una imposta di bollo di € 16 ogni 4 facciate del documento o comunque ogni 100 righe scritte. Si spendono invece € 155 se si tratta di un contratto stipulato come atto pubblico da un notaio o come scrittura privata autenticata.

Se le parti concordano un pagamento preliminare al momento del compromesso a titolo di acconto o di caparra confirmatoria occorre allora considerare tra i costi anche l’imposta di registro proporzionale che va calcolata in percentuale sull’importo che viene scambiato.

In particolare occorre versare lo 0,50% o il 3% a seconda che si tratti di una caparra oppure un vero e proprio acconto sul prezzo concordato per la compravendita dell’immobile.

Nei casi in cui la compravendita sia soggetta a IVA le somme versate come acconti andranno fatturate come soggette a IVA e l’imposta di registro sarà fissa e si verserà la somma di € 200. Per la caparra confirmatoria andrà invece versato lo 0,50 % e non si dovrà addebitare l’IVA.

Nel caso in cui non venga scritto sul contratto preliminare di compravendita se la somma che viene anticipata dall’acquirente sia una caparra o un acconto allora si dovrà versare un’ imposta pari a quella relativa agli acconti sul prezzo di vendita.

Occorre registrare il compromesso entro 20 giorni da quando viene firmato dalle parti oppure 30 giorni se provvede il notaio tramite apposito atto notarile.

Per ulteriori informazioni potete leggere anche:

Il compromesso ( o preliminare) nella compravendita degli immobili

 

Statistiche compravendite immobiliari in Toscana (dati anno 2016)

L’ Agenzia delle Entrate ha recentemente pubblicato dei reports statistici con dati aggregati per Regione e altri parametri di interesse riguardanti l’andamento del mercato immobiliare. In particolare sono state analizzate le compravendite relative ad immobili residenziali. Le statistiche che sono state pubblicate nel 2017 sono relative ai dati acquisiti durante l’anno precedente (2016).

In linea di massima si assiste in Toscana ad un incremento del numero delle compravendite. Tale dato in aumento dal 2013 continua a mostrare un trend positivo con un delta di circa +20% rispetto all’anno prima.

I prezzi continuano invece a scendere. Infatti a livello regionale possiamo osservare come la derivata della curva sia sempre negativa, più o meno con stessi valori di decremento degli anni prima.

Quindi riassumendo possiamo osservare un aumento nel numero delle compravendite mentre i prezzi hanno avuto ancora un decremento (nel 2016).

E’ possibile ipotizzare quindi un cedimento nella tenuta del prezzo e nei tempi di vendita da parte di chi propone immobili sul mercato. Occorrerà comunque aspettare le nuove statistiche per il 2017 al fine di verificare la presenza o meno di un minimo nello storico delle quotazioni.

E’ possibile scaricare da immobilianorma.it una copia del documento riassuntivo relativo alla Regione Toscana prodotto da ADE.

Statistiche compravendite immobiliari anno 2016 in Toscana:

SR_2017_toscana_compravendite

Il compromesso ( o preliminare) nella compravendita degli immobili

Contratto preliminare di compravendita (compromesso)

Il cosidetto compromesso o contratto preliminare viene spesso firmato dalle parti (acquirente e venditore) in vista del contratto definitivo, sia per “bloccare” l’immobile sia per prendere un impegno reciproco affinchè la transazione vada a buon fine con soddisfazione per entrambe le parti. Il compromesso rappresenta un vero e proprio contratto preliminare che obbliga contrattualmente le parti a stipulare in seguito il contratto finale e definitivo.

Al fine di stipulare un buon contratto preliminare di compravendita è opportuno indicare esattamente, tra gli altri dati, l’ubicazione dell’immobile, fornire una accurata descrizione, riportare gli esatti estremi catastali, il prezzo convenuto e la data prevista per il contratto definitivo. Nel caso in cui le parti debbano provvedere ad adempiere pratiche o obblighi concordati insieme prima del rogito, è opportuno riportare anche tali adempimenti sul compromesso, al fine di evitare futuri contenziosi e discussioni al momento del rogito.

Per maggior sicurezza e al fine di evitare errori si consiglia di rivolgersi a un notaio anche per la fase preliminare. Infatti tramite il notaio sarà possibile redigere il contratto in maniera professionale e serio con la possibilità di trascrivere il preliminare nei registri immobiliari, a maggior tutela delle parti.

Avvenuta la trascrizione infatti il bene immobile in questione risulterà prenotato o bloccato dall’acquirente e il venditore non potrà più venderlo a terzi o apporvi ipoteche, altre servitù, ecc… ecc…

La registrazione del contratto preliminare è soggetta ad alcune imposte, che vengono di norma poi riassorbite nella fase di stipula del contratto definitivo.

Si consiglia vivamente di provvedere all’analisi tecnica dell’immobile prima della stipula del compromesso, incaricando un tecnico abilitato a compiere le dovute ricerche e ad evidenziare su una apposita relazione tecnica di compravendita le evidenze emerse dall’analisi.

Infatti troppo spesso si assiste a discussioni, cause e contenziosi dovuti al fatto che tra il preliminare / compromesso e la fase di rogito emergono eventuali difformità catastali e/o urbanistiche che generano abitualmente rivalse di tipo economico da parte dell’acquirente che si vedrà poi costretto a nuove ed impreviste spese per regolarizzare l’immobile.

Si consiglia inoltre di riportare sul compromesso, tra le altre cose, eventuali notizie riguardanti ad es. le dichiarazioni di conformità degli impianti e l’abitabilità, in modo da informare correttamente l’acquirente sulla esistenza o meno di tali documenti.

 

Le categorie catastali

I beni immobili sono classificati al catasto secondo alcune macro-categorie: Immobili ordinari, gli immobili a destinazione speciale, immobili a destinazione particolare e categorie fittizie. Ad ogni categoria è associato un codice alfanumerico.

Di seguito riportiamo la lista delle categorie e i relativi codici:

Immobili a destinazione ordinaria

GRUPPO A

A/1 – Abitazioni di tipo signorile A/2 – Abitazioni di tipo civile A/3 – Abitazioni di tipo economico A/4 – Abitazioni di tipo popolare A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 – Abitazioni di tipo rurale A/7 – Abitazioni in villini A/8 – Abitazioni in ville A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici A/10 – Uffici e studi privati A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

GRUPPO B

B/1 – Collegi e convitti; educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme B/2 – Case di cure ed ospedali (quando per le loro caratteristiche risultano comparabili con le unità tipo di riferimento) B/3 – Prigioni e riformatori B/4 – Uffici pubblici B/5 – Scuole, laboratori scientifici B/6 – Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie, che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7 – Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti B/8 – Magazzini sotterranei per deposito derrate

GRUPPO C

C/1 – Negozi e botteghe C/2 – Magazzini e locali di deposito C/3 – Laboratori per arti e mestieri C/4 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5 – Stabilimenti balneari e di acque curative C/6 – Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse C/7 – Tettoie chiuse o aperte

Immobili a destinazione speciale

GRUPPO D

D/1 – Opifici D/2 – Alberghi e pensioni D/3 – Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili D/4 – Case di cura ed ospedali (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento) D/5 – Istituti di credito, cambio ed assicurazione (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento) D/6 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento) D/7 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/8 – Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni D/9 – Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi al suolo: ponti privati soggetti a pedaggio D/10 – Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

Immobili a destinazione particolare

GRUPPO E

E/1 – Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei E/2 – Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4 – Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche E/5 – Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6 – Fari, semafori, torri per rendere l’uso pubblico l’orologio comunale E/7 – Fabbricati destinati all’uso pubblico dei culti E/8 – Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri, e le tombe di famiglia E/9 – Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

Categorie fittizie

GRUPPO F

F/1 – Area urbana F/2 – Unità collabente F/3 – Unità in corso di costruzione F/4 – Unità in corso di definizione F/5 – Lastrico solare F/6 – Fabbricato in attesa di dichiarazione

Relazione compravendita: protocollo d’intesa tra ingegneri e notai

protocollo CNI-CNN
protocollo CNI-CNN

Un investimento immobiliare rappresenta sempre un importante passo sia per i privati sia per aziende, società, enti. Accanto alla valutazione economica occorre però affiancare una attenta e precisa analisi tecnica.

Infatti il nostro patrimonio edilizio è stato interessato negli anni da una lunga serie di interventi normativi che hanno modificato il quadro legislativo e tecnico e spesso l’investitore si trova davanti a immobili che per vario motivi possono presentare delle difformità o non essere a posto da un punto di vista catastale oppure edilizio-urbanistico.

E’ sempre altamente consigliato rivolgersi a un professionista o studio tecnico in grado di svolgere una analisi preliminare del bene al fine di accompagnare le parti e supportare il notaio fino al rogito.

Il CNI (Consiglio Nazionale degli Ingegneri) e il CNN (Consiglio Nazionale del Notariato) hanno dunque siglato un protocollo d’intesa al fine di favorire l’utilizzo di una perizia tecnica (o relazione tecnica per compravendita), redatta da un ingegnere libero professionista, nella quale risulti l’esatta descrizione degli immobili, la conformità catastale allo stato di fatto e l’esame edilizio e urbanistico degli stessi, a supporto dell’attività del notaio.

Inoltre è stato indicato un contenuto minimo per la relazione tecnica di compravendita al fine di fornire uno strumento valido alle parti che si avviano alla negoziazione.

Si consiglia di incaricare il tecnico per tempo, se possibile prima del compromesso o preliminare, al fine di evitare disguidi, ritardi o cause civili dovute ad eventuali problemi tecnici in relazione all’immobile di interesse.

 

La conformità catastale nelle compravendite immobiliari

Catasto

Una compravendita immobiliare è sempre un momento molto importante e sentito sia dal venditore che dall’acquirente. Qualunque sia l’entità dell’investimento immobiliare da affrontare, l’acquirente dovrà analizzare con attenzione le caratteristiche tecniche del bene e valutare con attenzione la conformità urbanistica e catastale per non trovarsi poi in futuro con situazioni da sanare e/o da regolarizzare con spese, preoccupazioni, difficoltà.

E’ sempre consigliabile rivolgersi a un professionista del settore o studio tecnico in grado di valutare correttamente se l’immobile è a norma oppure se vi è necessità di intervenire per sanare situazioni non regolari.

In particolare, l’art. 19 comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, convertito in legge con legge 30 luglio 2010 n. 1221 riporta le seguenti specifiche:

“All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e’ aggiunto il seguente comma:
1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto
il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali
su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita’ immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.”

Risulta quindi necessario che un tecnico professionista analizzi con attenzione prima dell’atto, o meglio ancor prima del compromesso, la documentazione catastale esistente e l’immobile nel suo stato attuale al fine di documentare la reale conformità catastale del bene. Il venditore potrà così dichiarare la conformità catastale sulla base delle analisi svolte dal tecnico incaricato oppure potrà far redigere una attestazione di conformità da allegare all’atto al momento del rogito.

Nella nostra sezione normativa e leggi è possibile consultare il testo della Legge n. 52 del 27 febbraio 1985.