La ristrutturazione e i lavori in edilizia libera

Ristrutturare senza permessi: il regime dell’ edilizia libera

Negli ultimi anni si sono susseguite una serie di leggi e norme che hanno semplificato la realizzazione di alcuni tipi di lavori e opere. Alcuni lavori di ristrutturazione quali ad esempio la manutenzione ordinaria o altri tipi di intervento che possono essere definiti come marginali o minori sono stati infatti liberalizzati. In particolare ad oggi sono stati definiti alcuni interventi che possono essere realizzati in edilizia libera, ossia non è necessario presentare alcuna pratica o richiedere dei permessi per poter iniziare le opere e i lavori edili.

Indice

  • La ristrutturazione degli immobili e l’edilizia libera
  • Interventi ed opere in edilizia libera
  • Manutenzione ordinaria ed edilizia libera
  • Manutenzione straordinaria ed edilizia libera

La ristrutturazione degli immobili e l’edilizia libera

Il Decreto Legislativo 222 del 2016, chiamato anche Decreto SCIA 2, ha introdotto una standardizzazione e una schematizzazione degli interventi di ristrutturazione edilizia e delle relative pratiche e permessi. In linea generale ad oggi possiamo riassumere in tre classi principali le pratiche edilizie che devono essere predisposte e depositate presso gli enti locali per poter procedere con i lavori di ristrutturazione:

  • CILA
  • SCIA
  • Permesso di costruire

Per alcuni tipi di intervento non sono però richieste pratiche edilizie né permessi di costruire. Gli interventi di ristrutturazione che rientrano in questa categoria liberalizzata sono riconducibili all’ambito dell’edilizia libera.

Si tratta principalmente di opere di manutenzione ordinaria o di altri altri tipi di interventi che sono stati liberalizzati negli anni a seguito di decreti o leggi per la semplificazione e che sono entrati adesso a far parte dell’edilizia libera per modifiche successive del Testo Unico dell’Edilizia (TUE).

Vediamo nel capitolo che segue una lista dettagliata dei vari interventi di ristrutturazione che possono essere essere eseguiti senza permessi o senza depositare pratiche edilizie. La maggior parte di questi interventi sono stati recentemente inseriti nel cosiddetto glossario dell’edilizia libera che deriva anch’esso dal Decreto Legislativo 222/2016 (il glossario è stato in realtà emesso con un certo ritardo rispetto al decreto SCIA 2).

Attenzione al fatto che in presenza di vincoli sovraordinati e/o altri casi particolari inerenti a normative di settore particolari va sempre prima acquisito il parere o nulla osta prima di procedere con i lavori. (Ad es. vincolo paesaggistico, idrogeologico, particolari ambiti urbani, centi storici, ecc…). Occorre inoltre sempre prestare attenzione all’aspetto della sicurezza dei cantieri e provvedere ai necessari adempimenti (ad es. PSC, POS, coordinamento in fase di progetto ed esecuzione, notifica all’ASL, ecc…). Attenzione inoltre al fatto che la realizzazione di lavori che riguardano gli impianti sono soggetti anche ad altre normative di settore che vanno sempre rispettate e spesso occorre depositare comunque le necessarie pratiche in Comune, quali ad es. il DM 37/08, DM 26/6/2015, ex Legge 10/91. In particolare la realizzazione degli impianti tecnologici richiede sempre un progetto, si veda il DM 37/08 per dettagli. Si consiglia quindi di affidare sempre i lavori a un tecnico esperto del settore ad es. Ingegnere o Architetto anche nel caso di edilizia libera dal momento che la normativa richiede comunque il rispetto di tutte le norme di tipo:

norme antisismiche, norme di sicurezza, norme antincendio, norme igienico-sanitarie, norme sull’efficienza energetica, norme di tutela dal rischio idrogeologico, disposizioni del codice dei beni culturali e del paesaggio (belle arti e compagnia bella ….)

Interventi di ristrutturazione ed altre opere in edilizia libera realizzabili senza permessi

Si riportano alcuni interventi che ad oggi possono essere realizzati nell’ambito dell’edilizia libera:

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di:

  • Pompe di calore aria aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW (attenzione agli adempimenti legati alla ex Legge 10/91 e DM 37/08)
  • Depositi di gas di petrolio liquefatti (GPL) di capacità complessiva non superiore a 13 mc

Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di:

  • Serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.
  • Pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444. (verificare la presenza di vincoli paesaggistici e adempimenti DM 37/08)
  • Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici ad esempio: gazebo di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo, giochi per bambini e spazio di gioco in genere, compresa la relativa recinzione, pergolati ombreggianti di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo, ripostiglio per attrezzi, manufatto accessorio di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo, sbarra, separatore, dissuasore e simili, stallo biciclette, tenda, tenda a pergola, pergotenda, copertura leggera di arredo, opere per arredo da giardino, barbecue in muratura, fontana,muretto,scultura, fioriera, panca o simili.
  • Attività di ricerca nel sottosuolo, opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico ( ad es. carotaggi), ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato.

Si consiglia comunque di chiedere sempre in Comune prima di eseguire dei lavori, anche se di modesta entità.

Manutenzione ordinaria ed edilizia libera

La normativa attuale ha di fatto inserito gli interventi di manutenzione ordinaria all’interno dell’ambito dell’edilizia libera. Si riportano qui di seguito alcuni interventi di ristrutturazione che sono riconducibili alla manutenzione ordinaria e quindi realizzabili senza permessi particolari:

  • Riparazione, sostituzione, rinnovamento di pavimentazione esterna e interna (attenzione all’indice di permeabilità)
  • Rifacimento, riparazione, tinteggiatura di intonaco esterno ed interno (attenzione agli adempimenti di natura energetica ex Legge 10/91 e DM 26/6/2015)
  • Riparazione, sostituzione, rinnovamento dei decori degli edifici quali cornici, modanature, ecc…
  • Riparazione, sostituzione, rinnovamento di lattonerie varie, grondaie, pluviali e scarichi
  • Riparazione, sostituzione, rinnovamento di rivestimenti ext. ed interni, serramenti ed infissi esterni ed interni
  • Installazione comprese le opere correlate, riparazione, sostituzione, rinnovamento di inferriate ed altri sistemi anti intrusione
  • Riparazione, rinnovamento, sostituzione nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali (comprese le opere correlate quali l’inserimento di strati isolanti e coibenti) del manto di copertura (tetto). Va presentata la pratica ex Legge 10/91 se si inserisce isolamento termico.
  • Riparazione, sostituzione, installazione di controsoffitti non strutturali
  • Riparazione e rinnovamento di controsoffitti strutturali già presenti
  • Riparazione, sostituzione, rinnovamento, realizzazione finalizzata all’integrazione impiantistica e messa a norma di comignolo o terminale a tetto di impianti di estrazione fumi
  • Installazione, adeguamento, integrazione, efficientamento (comprese le opere correlate di canalizzazione) e/o messa a norma di impianto di climatizzazione (con potenze inferiore ai 12 kW)
  • Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento, sostituzione e integrazione apparecchi sanitari e impianti di scarico e/o messa a norma relativi all’impianto igienico e idrosanitario (attenzione quindi a richiedere le detrazioni in questi casi, si tratta di manutenzione ordinaria)
  • Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma dell’impianto elettrico (ovviamente va eseguito il progetto ai sensi del DM 37/08 e rilasciata apposita Di.Co.)

Manutenzione straordinaria ed edilizia libera

Gli interventi di ristrutturazione che rientrano invece nell’ambito della manutenzione straordinaria non sono eseguibili in edilizia libera. Per tali interventi occorre infatti predisporre una apposita pratica edilizia che va presentata in Comune e/o altri enti predisposti prima dell’inizio dei lavori. Nel caso in cui si tratti di opere interne che non riguardano elementi strutturali dell’edificio sarà possibile in alcuni casi presentare una CILA, mentre in altri casi sarà obbligatorio depositare una SCIA ed eventuale pratica al Genio Civile. In ogni caso per la manutenzione straordinaria è sempre obbligatorio predisporre le opportune pratiche edilizie.

Muffa su muri e pareti

Il problema della muffa su muri e pareti di casa: chi interviene il proprietario o l’inquilino?

Il problema della muffa in casa

La muffa che fiorisce sui muri e sulle pareti di casa è un problema assai frequente e spesso causa di contenzioso tra inquilini e proprietari degli immobili in affitto. Può capitare ad esempio che al momento della stipula del contratto di affitto tale problema non sia visibile o che l’inquilino non ponga attenzione a questo aspetto. In realtà la muffa non rappresenta solo un problema di tipo estetico ma vi possono essere delle implicazioni da un punto di vista di salubrità e igiene che portano a una drastica diminuzione del comfort abitativo.

In linea generale occorre consultare un termotecnico professionista in grado di svolgere una perizia al fine di individuare la reale causa del problema. Se il problema è imputabile a una scorretta conduzione dell’immobile occorrerà che sia l’inquilino a porre rimedio al problema eliminando le macchie di muffa presenti e soprattutto modificando le proprie abitudini ( ad esempio evitare di stendere i panni in casa, operare una corretta aerazione dei locali, tenendo una giusta temperatura interna, ecc…). Se il problema della muffa su muri e pareti è imputabile invece a difetti e vizi dell’immobile e il problema della muffa si presenta comunque (anche con una corretta gestione), allora il proprietario dovrà porre rimedio intervenendo sull’immobile e correggendo eventuali difetti di coibentazione, aerazione, ponti termici, ecc… Nel caso in cui le cause della muffa siano da ricercare in difetti occulti dell’immobile l’inquilino potrà anche richiedere in alcuni casi  l’annullamento del contratto o la riduzione del canone in quanto il bene non risulta pienamente godibile.

A chi rivolgersi:

Studio tecnico e termotecnico Luminance Progetti

Consulenza professionale per eliminare le muffa da muri e pareti

 

Sopralluogo APE

Per redigere l’attestato di prestazione energetica (APE) degli edifici il sopralluogo è obbligatorio

La certificazione energetica degli edifici permette di avere una “fotografia” energetica dei fabbisogni e delle caratteristiche edificio-impianto in uso standard, ossia vengono ipotizzate delle specifiche di utilizzo standard per poi confrontare tra loro gli immobili in base a delle classi di fabbisogno e in base ad alcuni parametri energetici.

L’attestato di prestazione energetica (APE) è stato recentemente introdotto in sostituzione dell’ACE in vigore fino ad alcuni anni fa.

Un’altra novità introdotta dal D.M. 26/6/2015 consiste nella introduzione del sopralluogo obbligatorio. Il tecnico che dovrà redigere l’attestato è dunque tenuto ad eseguire un sopralluogo obbligatorio presso l’immobile da certificare al fine di eseguire un rilievo tecnico specifico per raccogliere i dati necessari.

Quando incarichiamo un tecnico o uno studio professionale per la redazione di un APE è dunque sempre consigliabile accertarsi che poi sarà eseguito un sopralluogo presso l’edificio. Diffidiamo quindi da quei siti o operatori commerciali che promettono di rilasciare gli attestati di prestazione energetica a distanza, on-line, tramite mail, o solo analizzando una planimetria. La legge richiede infatti un sopralluogo obbligatorio.

Questo è ovviamente un elemento a garanzia del cliente, in quanto un certificatore energetico potrà valutare in maniera compiuta l’immobile con dati ricavati da un sopralluogo e il cliente sarà maggiormente tutelato da eventuali rivalse o richieste danni dovessero emergere in futuro da acquirenti o locatari scontenti dell’immobile certificato.

Immobili costruiti ante ’67

Gli edifici ante ’67 nelle compravendite immobiliari

Immobili edificati ante ’67

Nella nostra esperienza quotidiana nell’ambito della consulenza tecnica immobiliare ci troviamo spesso davanti a luoghi comuni e a tradizionali modus operandi che spesso portano a successive discussioni, contestazioni e contenziosi tra venditori e acquirenti.

Quando veniamo contattati per la redazione della relazione tecnica di compravendita si tende spesso a sminuire l’importanza delle ricerche storiche e urbanistiche con la famosa frase: ” tanto la casa è ante ’67” oppure “l’immobile è stato costruito prima del ’67” oppure “non ci sono problemi ingegnere, è tutto vecchio, di sicuro ante ’67 !” e altre forme simili.

Cosa sarà mai successo in questo 1967 ? Prima si poteva fare quello ci pareva ? Anzi “potevano” fare quello che pareva a loro (visto che chi scrive ancora non c’era?). Ma che bel periodo direi, ad oggi occorre prestare attenzione anche per una minima opera edilizia.

Ebbene, il tutto nasce da un equivoco comune o meglio una eccessiva semplificazione o estensione di quanto contenuto nella famosa legge sul condono edilizio del 1985 la quale stabiliva che:

Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.”

E ancora:

Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo.”

Quindi la legge stabiliva che nel caso in cui l’immobile oggetto della compravendita fosse stato “iniziato” in data anteriore al 1 Settembre ’67 non importava elencare gli estremi della licenza o del condono e si poteva procedere con il rogito con una semplice dichiarazione sostitutiva del venditore.

Questo non vuol dire che gli immobili ante ’67 sono tutti sanati d’ufficio e che si possa procedere con la compravendita senza effettuare i controlli sulla effettiva legittimità. Infatti se l’oggetto della compravendita non ha tutte le caratteristiche di legge richieste o non risulta conforme da un punto di vista urbanistico il problema permane e non viene risolto in automatico per il fatto che sia “ante ’67”.

Un esempio banale: all’interno dei nuclei abitati (paesi, cittadine, città ecc…) occorreva già dopo il ’42 una licenza edilizia per poter costruire e già occorreva seguire norme e specifiche ben precise, per cui chi aveva costruito in tali circostanze in maniera abusiva avrebbe dovuto successivamente richiedere certamente il condono per poter regolarizzare l’immobile. In caso contrario al momento di una successiva compravendita o ristrutturazione il problema sarebbe emerso in maniera oggettiva, in quanto anche se la costruzione dell’edificio era iniziata ante ’67  in effetti il bene immobile era e rimaneva abusivo.

Il fatto che l’immobile sia ante ’67 non significa quindi in generale che si possano evitare le verifiche e le analisi urbanistiche del caso. Al fine di operare in maniera corretta e trasparente tra le parti e soprattutto al fine di evitare brutte sorprese post-rogito è sempre consigliato rivolgersi a uno studio tecnico professionale per la redazione della relazione tecnica di compravendita prima del contratto preliminare.

 

Abitabilità e compravendite immobiliari

Immobili e abitabilità

Abitabilità e agibilità nelle compravendite immobiliari

Il recente decreto D. Lgs. 222/2016, denominato “SCIA 2”, ha apportato delle novità in relazione all’abitabilità / agibilità degli immobili. In particolare, tra le altre cose, si fa riferimento alla sola agibilità, superando la vecchia separazione tra abitabilità (relativa alle civili abitazioni) e agibilità (relativa agli immobili commerciali, uffici, locali pubblici, ecc…).

Viene superato anche il concetto di “certificato” di abitabilità / agibilità in quanto il testo unico dell’edilizia è stato modificato in tal senso, ovvero l’agibilità di un edificio viene adesso attestata da un professionista tecnico (ad es. ingegnere) tramite una segnalazione certificata al Comune ove è ubicato l’immobile.

Il nuovo decreto impone dunque che  – la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata. –

La pratica dovrà essere presentata allo sportello unico dell’edilizia del Comune entro 15 giorni dalla fine dei lavori di finitura e in particolare in presenza di interventi quali:

  • Nuova costruzione
  • Ricostruzioni o sopraelevazioni, anche parziali
  • Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui sopra (ossia sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati)

In caso di inadempienza è prevista una sanzione che va da € 77 a € 464.

La segnalazione certificata da inoltrare al Comune per l’agibilità degli immobili dovrà essere corredata dalla seguente documentazione:

a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui sopra
b) certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82;
d) gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
e) dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

Ai fini delle compravendite immobiliari è sempre consigliabile eseguire delle verifiche mirate circa l’abitabilità / agibilità degli immobili prima del contratto preliminare di compravendita (compromesso) in modo da evitare futuri contenziosi e dispute tra acquirente e venditore.

Occorrerà quindi rivolgersi sempre a uno studio tecnico (ad es. ingegnere) per far eseguire delle ricerche e delle analisi sull’immobile da porre in vendita al fine di verificare la presenza di documenti attestanti l’abitabilità / agibilità del bene.  Nel caso in cui non vengano reperiti tali documenti occorrerà comprendere la motivazione per cui non vi sia una certificazione o segnalazione pregressa. In alcuni casi ad esempio è possibile che l’immobile risulti privo di abitabilità in quanto storico / datato (edificato in data remota) e non sono stati effettuati interventi che necessitavano di nuova certificazione / attestazione oppure in caso di edifici in fase di costruzione.

Onde evitare contenziosi e richieste di danni successive al rogito è quindi sempre consigliabile una analisi e una verifica preventiva in modo tale che l’acquirente sia sempre informato circa la reale condizione di abitabilità / agibilità dell’immobile e che questo sia dunque godibile pienamente.

 

Scarico a parete dei fumi delle caldaie

Quando è possibile lo scarico a parete?

Gli impianti di riscaldamento attuali sono perlopiù alimentati da caldaie a gas metano, tradizionali o a condensazione. Le caldaie tradizionali hanno un rendimento un pò più basso delle moderne a condensazione che recuperano dai fumi parte dell’energia ottenuta dalla combustione.

La normativa che riguarda lo scarico dei fumi è stata modificata molte volte negli ultimi anni. In particolare si è promosso l’utilizzo di scarichi sopra la copertura al fine di non creare situazioni pericolose per la salute dei vicini, sopratutto quelli dei piani superiori e/o laterali.

Il D.Lgs 102/2014 conferma il divieto di scaricare a parete per le installazioni di nuove caldaie in edifici unifamiliari o plurifamiliari. Se invece era già presente una caldaia che alimentava un impianto al 31/08/2013 allora è possibile sostituirla mantenendo lo scarico a parete purchè si installi le moderne caldaie ad alto rendimento energetico  e bassi inquinanti.

Esistono alcune deroghe al divieto, ossia in alcuni specifici casi è possibile installare lo scarico a parete:

  • si procede, anche nell’ambito di una riqualificazione energetica dell’impianto termico, alla sostituzione di generatori di calore individuali che risultano installati in data antecedente a quella di cui al comma 9, con scarico a parete o in canna collettiva ramificata;
  • l’adempimento dell’obbligo di cui al comma 9 risulta incompatibile con norme di tutela degli edifici oggetto dell’intervento, adottate a livello nazionale, regionale o comunale;
  • il progettista attesta e assevera l’impossibilità tecnica a realizzare lo sbocco sopra il colmo del tetto;
  • si procede alle ristrutturazioni di impianti termici individuali già esistenti, siti in stabili plurifamiliari, qualora nella versione iniziale non dispongano già di camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione con sbocco sopra il tetto dell’edificio, funzionali ed idonei o comunque adeguabili alla applicazione di apparecchi a condensazione;
  • vengono installati uno o più generatori ibridi compatti, composti almeno da una caldaia a condensazione a gas e da una pompa di calore e dotati di specifica certificazione di prodotto.

In tutti i casi in cui la legge ammette delle deroghe occorre installare delle caldaie di nuova concezione, ossia i moderni generatori che limitano le emissioni nocive e che garantiscono degli ottimi rendimenti energetici.

Gli scarichi vanno sempre e comunque posizionati nel rispetto della norma UNI 7129 che impone delle distanze di rispetto da pareti, finestre, terrazzi ecc… Se non è possibile installare la caldaia, e in particolare lo sbocco dello scarico dei fumi in maniera conforme alla 7129 occorre portare lo scarico sopra il tetto.

Quando si acquista un immobile o si procede con interventi di ristrutturazione è sempre consigliabile quindi porre attenzione alla posizione della caldaia, alle ubicazioni delle caldaie dei vicini e limitare lo scarico a parete in quanto in molti casi risulta fonte di contenzioso con il vicinato, oltre che pericoloso a causa delle emissioni nocive dei prodotti della combustione.

Dal 30 Giugno 2017 moduli unici per le pratiche edilizie

Pratiche standardizzate per l’edilizia

A seguito dell’accordo tra Stato e Regioni del 4 Maggio 2017, gli studi tecnici e i professionisti del settore tecnico potranno contare su un insieme di moduli standardizzati per la presentazione delle pratiche ai Comuni e/o altri enti. In passato infatti si è assistito ad un proliferare di moduli, pratiche, format e anche procedure assai variegate e variabili tra Comune e Comune. Ciò ha sempre causato molte difficoltà e rallentamenti ai tecnici nonchè di riflesso alle attività edilizie collegate.

In particolare tutti i moduli relativi alle pratiche CILA, SCIA e SCIA alternativa al permesso di costruire, CIL per opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e la Comunicazione di fine lavori sono stati modificati e resi compatibili  con le ultime modifiche al settore apportate dal: D.lgs 126/2016 e dal D.lgs 222/2016.

Grande novità anche la SCIA per segnalare la agibilità/abitabilità degli immobili, che sarà totalmente asseverata dal tecnico professionista (ingegnere, architetto, ecc…)

Attenzione dunque alla presentazione delle nuove pratiche edilizie, dai porssimi mesi occorrerà adeguarsi ai format standardizzati che i Comuni avranno l’obbligo di adottare e pubblicare sui loro siti istituzionali al fine di renderli fruibili agli utilizzatori.

Parametri edilizi ed urbanistici: il regolamento 64/R della regione Toscana

Negli anni passati si sono susseguite molte evoluzioni normative in materia di edilizia e di urbanistica. Anche a livello regionale abbiamo assistito al proliferare di regolamenti comunali molto specifici e spesso contenenti definizioni e procedure non standardizzate e spesso diverse da comune a comune. Ciò ha portato negli anni ad una situazione del tipo “a mosaico”, con definizioni e parametri edilizi non coerenti e spesso non ben specificati dagli strumenti urbanistici dei vari enti locali. La regione Toscana ha lavorato su questo problema promulgando un regolamento specifico (il regolamento 64/R) che contiene una serie di definizioni e specifiche relative ai parametri edilizi ed urbanistici da adottare in maniera uniforme su tutto il territorio regionale. Il regolamento è in vigore oramai dal 15/5/2015 e prevale nelle definizioni su tutta la “selva” di regolamenti e sub regolamenti dei vari comuni della regione con l’intenzione di fornire uno strumento unitario in ambito edilizio.

Strumento assai utile anche l’allegato A, dove sono riportate una serie di definizioni tecniche di riferimento per gli interventi urbanistico-edilizi.

Il regolamento può essere scaricato dal seguente link:

Regolamento 64/R della Regione Toscana

Relazione compravendita: protocollo d’intesa tra ingegneri e notai

protocollo CNI-CNN
protocollo CNI-CNN

Un investimento immobiliare rappresenta sempre un importante passo sia per i privati sia per aziende, società, enti. Accanto alla valutazione economica occorre però affiancare una attenta e precisa analisi tecnica.

Infatti il nostro patrimonio edilizio è stato interessato negli anni da una lunga serie di interventi normativi che hanno modificato il quadro legislativo e tecnico e spesso l’investitore si trova davanti a immobili che per vario motivi possono presentare delle difformità o non essere a posto da un punto di vista catastale oppure edilizio-urbanistico.

E’ sempre altamente consigliato rivolgersi a un professionista o studio tecnico in grado di svolgere una analisi preliminare del bene al fine di accompagnare le parti e supportare il notaio fino al rogito.

Il CNI (Consiglio Nazionale degli Ingegneri) e il CNN (Consiglio Nazionale del Notariato) hanno dunque siglato un protocollo d’intesa al fine di favorire l’utilizzo di una perizia tecnica (o relazione tecnica per compravendita), redatta da un ingegnere libero professionista, nella quale risulti l’esatta descrizione degli immobili, la conformità catastale allo stato di fatto e l’esame edilizio e urbanistico degli stessi, a supporto dell’attività del notaio.

Inoltre è stato indicato un contenuto minimo per la relazione tecnica di compravendita al fine di fornire uno strumento valido alle parti che si avviano alla negoziazione.

Si consiglia di incaricare il tecnico per tempo, se possibile prima del compromesso o preliminare, al fine di evitare disguidi, ritardi o cause civili dovute ad eventuali problemi tecnici in relazione all’immobile di interesse.